Séduire les premiers acheteurs immobiliers avec une fausse bonne idée

Le gouvernement Trudeau a déclenché de nouvelles élections fédérales en justifiant que le Canada traverse une crise ‘’historique’’ et que la population a ‘’son mot à dire’’. Ce n’est maintenant plus un secret pour personne, les achats de vote sont commencés depuis un certain temps. Pensons simplement à la PCRE qui est toujours disponible alors qu’il y a une pénurie de main d’œuvre à l’échelle nationale. L’opération séduction des politiciens est donc bel et bien amorcée et les premiers acheteurs immobiliers, selon les déclarations de Justin Trudeau mardi le 24 août dernier, seront récompensés.

En effet, les Libéraux souhaitent encourager l’épargne des 40 ans et moins en leur offrant un Compte spécial libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Le plafond de ce nouveau compte enregistré serait de 40 000$. L’objectif principal de la stratégie serait de rendre plus accessible l’achat d’une première demeure.

Le Compte spécial libre d’impôt s’apparente au Régime d’accès à la propriété (RAP), mais en version bonifiée. Rappelons que le RAP est en quelque sorte un emprunt envers soi-même : vous cotisez à votre Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) en bénéficiant d’un retour d’impôt pour ensuite retirer sans impact fiscal ce même REER comme mise de fonds. L’obligation que vous avez en contrepartie, c’est de rembourser votre REER. Les 2 années qui suivent l’achat sont exonérées de remboursement et ensuite, vous disposez de 15 ans pour rembourser le montant du RAP. La majeure différence entre les 2 régimes est l’obligation de remboursement. Avec le nouveau compte épargne proposé par les Libéraux, vous profiteriez du retour d’impôt comme si vous cotisiez à votre REER, mais sans aucun engagement de remboursement. Autrement dit, le gouvernement fédéral renonce à ses recettes fiscales alors que dans le cadre du RAP, il ne fait que les repousser dans le temps.

Prenons l’exemple d’un individu qui se qualifierait et qui ne disposerait que de 40 000$ en épargne pour sa mise de fonds. Supposant un rendement nul et un taux d’imposition effectif de 40%, ce dernier recevrait un retour d’impôt de 16 000$ pour gonfler sa mise de fonds totale à 56 000$ en autant qu’il dépose le 40 000$ dans le nouveau Compte spécial libre d’impôt. En réalité, ce 16 000$ est de l’argent nouvellement imprimé que nos gouvernements ne reverront plus jamais. Le même 40 000$ épargné cette fois dans un Compte épargne libre d’impôt (CELI) procure une mise de fonds égale aux cotisations totales, soit 40 000$. Finalement, si la mise de fonds est accumulée en REER, il faudra ‘’RAPer’’ 35 000$ (le maximum admissible) et ajouter un 5000$ supplémentaire. Ensuite, il faudra rembourser sur une période de 15 ans 2333,33$ annuellement dans ses REER afin de ne pas se faire imposer sur ce montant.

Bien qu’il ne s’agisse pour l’instant que d’une promesse électorale, certaines conclusions peuvent néanmoins être tirées. Le gouvernement actuel semble vouloir charmer son électorat et pour certains, il est clair que ça sera avantageux. Cependant, n’oublions pas le phénomène de l’offre et la demande. Dans un marché immobilier où la demande est déjà supérieure à l’offre, faciliter l’accès à ce marché ne fera qu’accroître la demande, ce qui propulsera les prix à la hausse. Il est déjà difficile pour les premiers acheteurs, surtout dans les grandes villes canadiennes, de réussir à amasser les capitaux nécessaires à la réalisation d’un projet immobilier.

À très court terme et pour quelques chanceux cependant, il s’agit probablement d’une opportunité en or à ne pas manquer. Les répercussions économiques qu’engendrerait ce nouveau Compte spécial libre d’impôt se verraient au fur et à mesure que les nouveaux acheteurs profiteraient du régime. Fort à parier donc que les premiers adhérents obtiendront le beurre et l’argent du beurre.

Bien que seulement à l’état de projet, si ce cadeau fiscal empoisonné voyait le jour et qu’il devenait une variable supplémentaire à la hausse des coûts en immobilier, non seulement les prix à l’achat augmenteraient, mais également les prix en location et pire encore, l’inflation en général.